Stavba na cudzom pozemku 

14. 07. 2023   |    Doba čítania: 4 minúty

Vlastníte pozemok a zistili ste, že na ňom stojí cudzia stavba ? Alebo si Vaši susedia postavili prístavbu na Váš pozemok bez Vášho súhlasu a neviete čo v takej situácii robiť ? V tomto príspevku si priblížime ako je možné daný stav vyriešiť.

Čo hovorí právna teória ?

• Stavba nie je súčasťou pozemku, a teda vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby môžu byť dve rozličné osoby.
• Na to, aby mohlo ísť o neoprávnenú stavbu musia byť splnené 3 predpoklady: 1. existencia stavby, 2. neoprávnenosť jej zriadenia, 3. stavba je postavená na cudzom pozemku.
• Stavba je neoprávnená vtedy, ak vlastník stavby nemá žiaden titul, ktorý by ho oprávňoval k jej postaveniu na pozemku.
• Vlastník stavby teda k pozemku nemá vlastnícke právo a tiež
  – nie je zriadené vecné bremeno, ktorého obsahom by bolo právo zriadiť stavbu,
  – vlastník stavby nemá s vlastníkom pozemku uzatvorenú nájomnú zmluvu, v zmysle ktorej by bol oprávnený stavbu postaviť,
  – neexistuje žiadny iný právny úkon, ktorý umožňuje vlastníkovi stavby zriadiť predmetnú stavbu.

Liečba právneho problému

Ad. 1 – NÁROK NA VYDANIE BEZDÔVODNÉHO OBOHATENIA

Ak vlastník stavby užíval Váš pozemok bez právneho dôvodu (t.j. bez akéhokoľvek právneho titulu uvedeného vyššie), máte nárok na vydanie tzv. bezdôvodného obohatenia. To sa v tomto prípade poskytuje v peniazoch a jeho výška sa spravidla určuje podľa obvyklého nájomného v danom mieste a čase. Bezdôvodné obohatenie je možné žiadať iba dva roky spätne, keďže toto právo sa premlčuje.

Ak by ste sa s vlastníkom stavby nevedeli na vydaní bezdôvodného obohatenia dohodnúť, je možné podať žalobu na súd.

Ad. 2 – DOHODA ALEBO ŽALOBA

Okrem nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia je ďalej potrebné vyriešiť zásah do vlastníckeho práva majiteľa pozemku. Vysporiadať vzťahy medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby je možné uzatvorením dohody alebo podaním žaloby na súd.

1. Dohoda o usporiadaní vlastníckych pomerov

V prvom rade Vám odporúčame osloviť vlastníka stavby a pokúsiť sa situáciu vyriešiť mimosúdne. Predmetom dohody môže byť napr.:

• odkúpenie pozemku pod stavbu zo strany vlastníka stavby,
• zriadenie vecného bremena na pozemku v prospech vlastníka stavby, či už za odplatu alebo bezodplatne,
• uzatvorenie nájomnej zmluvy na pozemok pod stavbou,
• iný typ dohody medzi stranami.

Pri príprave dohody, ako aj na rokovaniach s vlastníkom stavby Vás vieme efektívne zastupovať.

2. Žaloba na vysporiadanie neoprávnenej stavby na pozemku

Ak by k dohode nedošlo, môžete sa obrátiť so žalobou na súd. Ako vlastník pozemku môžete požadovať (i) odstránenie stavby na náklady vlastníka stavby, (ii) prikázanie neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, ak by odstránenie stavby nebolo účelné, alebo (iii) iný spôsob usporiadania pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby, najmä zriadenia vecného bremena k pozemku v prospech vlastníka stavby, a to za náhradu.

Tu je však potrebné zdôrazniť, že aj keď v žalobe uvediete jeden z vyššie uvedených spôsobov, súd môže napriek tomu rozhodnúť iným spôsobom. Súd v tomto prípade nie je viazaný žalobným návrhom a pri rozhodovaní posudzuje všetky osobitnosti konkrétneho prípadu. Prihliadne najmä na dobromyseľnosť, rozsah zastavania pozemku, hospodársky účel, náklady stavebníka, hospodársku stratu, ktorá by odstránením vznikla a pod.

Ak niekto zriadil neoprávnenú stavbu na Vašom pozemku, radi a ochotne Vám s danou situáciou pomôžeme. Celú záležitosť podrobne a s odbornou starostlivosťou preskúmame a následne Vám odporučíme najvhodnejšie riešenie vzniknutej situácie.