Nároky z porušenia predkupného práva

16. 07. 2023   |   Doba čítania: 4 minúty

Predal iný spoluvlastník svoj spoluvlastnícky podiel bez toho, aby Vám ho najskôr ponúkol na odkúpenie? Alebo Vám podiel síce ponúkol, avšak za vyššiu cenu ako ho následne predal? V tomto príspevku si priblížime aké máte možnosti riešenia.

Čo hovorí právna teória?

• Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, ostatní spoluvlastníci majú právo na jeho kúpu (tzv. predkupné právo), okrem prípadu, ak ide o prevod na blízku osobu. Spoluvlastník tak musí najskôr svoj podiel ponúknuť ostatným spoluvlastníkom a až následne, ak by žiaden spoluvlastník o podiel nemal záujem, môže byť podiel prevedený tretej osobe.
• Ponuka na odkúpenie podielu musí byť v prípade nehnuteľnosti písomná a musí obsahovať predmet predaja, kúpnu cenu a ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju.
• Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke.
• Ak majú o podiel záujem viacerí spoluvlastníci, môžu sa medzi sebou dohodnúť ako si rozdelia ponúkaný spoluvlastnícky podiel. Ak by sa spoluvlastníci dohodnúť nevedeli, tak potom majú právo podiel vykúpiť podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov.

Porušenie predkupného práva

K porušeniu predkupného práva dochádza najčastejšie v týchto prípadoch:

• ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu nebola voči ostatným spoluvlastníkom vôbec urobená,
• ponuka urobená síce bola, ale za vyššiu cenu, než za ktorú bol spoluvlastnícky podiel prevedený tretej osobe,
• podiel bol prevedený na tretiu osobu za výhodnejších podmienok ako boli uvádzané v ponuke,
• podiel bol prevedený skôr než uplynula zákonná 2- mesačná lehota.

Liečba právneho problému:

1. DOVOLANIE SA NEPLATNOSTI KÚPNEJ ZMLUVY

Prevod spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu bez rešpektovania predkupného práva ostatných spoluvlastníkov nezakladá absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy, ale neplatnosť relatívnu. To znamená, že kúpna zmluva je platná dovtedy, pokým sa oprávnený spoluvlastník nedovolá jej neplatnosti. Tejto neplatnosti je možné dovolať sa najmä v súdnom konaní, pričom treba mať na pamäti, že právo dovolať sa relatívnej neplatnosti sa premlčuje, a to vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe.

Tento spôsob nepovažujeme za účinný v prípade, ak chcete daný spoluvlastnícky podiel nadobudnúť. V dôsledku účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti bude síce kúpna zmluva uzatvorená medzi spoluvlastníkom a treťou osobou neplatná (teda vlastníkom bude opäť pôvodný spoluvlastník), ale nedocielite tým stav, aby sa povinný spoluvlastník znovu rozhodol svoj podiel previesť.

2. DOMÁHANIE SA NAHRADENIA PREJAVU VÔLE

Ďalšia možnosť riešenia je, že sa od tretej osoby, ktorá podiel nadobudla, budete domáhať, aby Vám ho previedla. Nadobúdateľ je povinný previesť Vám tento podiel za tých istých podmienok, za ktorých on podiel nadobudol. Ak tak táto osoba neurobí, máte možnosť podať na súd žalobu a domáhať sa tzv. nahradenia prejavu vôle – teda toho, aby súd uložil povinnosť nadobúdateľovi uzavrieť s Vami zmluvu o prevode nehnuteľnosti, za rovnakých podmienok, za ktorých nadobúdateľ podiel získal.

Právo domáhať sa nahradenia prejavu vôle sa taktiež premlčuje, preto je potrebné uplatniť ho v 3-ročnej premlčacej dobe.

3. PONECHANIE PREDKUPNÉHO PRÁVA

Treťou možnosťou je, že sa nedovoláte relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, ani sa nebude domáhať nahradenia prejavu vôle, ale predkupné právo si ponecháte. Predkupné právo sa v tomto prípade viaže na nehnuteľnosť a nie na osobu, preto zmenou vlastníka spoluvlastníckeho podielu dané právo nezaniká. Zostáva Vám zachované, avšak už nie voči pôvodnému spoluvlastníkovi, ale voči nadobúdateľovi predmetného podielu.

Potrebujete pomôcť s uplatnením predkupného práva alebo s vyriešením porušenia predkupného práva? Objednajte si u nás bezplatnú konzultáciu.