7 hrozieb v developerskej kúpnej zmluve a zmluve
o budúcej zmluve

11. 10. 2023   |   Doba čítania: 3 minúty

Kúpa nehnuteľností „z papiera“ má svoje pozitíva (napr. úplne nová nehnuteľnosť, nižšia cena v úvodných fázach projektu) a, samozrejme, aj negatíva. Kupujúci nikdy nemá istotu, že sa projekt skutočne dokončí a zároveň vždy obdrží zmluvnú dokumentáciu, ktorá je nastavená výrazne v prospech developera. Na čo si dať pozor pri developerskej zmluve, resp. zmluve o budúcej zmluve?

1. Moment úhrady kúpnej ceny

V zmluvách sa často uvádza, že kupujúci musí uhradiť celú kúpnu cenu ešte predtým, než nadobudne vlastníctvo nehnuteľnosti, čo pre kupujúceho predstavuje významné riziko.

Riešenie:
Financovanie kúpnej ceny odporúčame rozdeliť na etapy, aby sa nestalo, že kupujúci zaplatil celú kúpnu cenu a bytový dom ešte nie je ani postavený.

2. Obchodná spoločnosť, ktorá je predávajúcim

Developeri častokrát zakladajú spoločnosti iba pre účely developerského projektu a po predaji všetkých bytov spoločnosť zanikne. V takom prípade spoločnosť nemá právneho nástupcu a kupujúci nemá voči komu uplatňovať vady na nehnuteľnosti. Rovnako sa môže stať, že spoločnosť sa po zaplatení celej kúpnej ceny, avšak ešte prevodom vlastníckeho práva, dostane do konkurzu a kupujúci tak môže prísť o svoje peniaze.

Riešenie:
Odporúčame uzatvárať zmluvy s renomovanými developermi, ktorý sú na trhu dlhšie a majú dobré meno. Títo developeri si spravidla nedovolia konanie, ktoré by výrazne poškodilo ich reputáciu. Ak je partnerom developerského projektu aj financujúca banka, je to dobrým signálom.

3. Inflačná doložka

V zmluvách sa zvykne táto doložka uvádzať z dôvodu, aby sa developer poistil pre prípad, že by sa zvýšenou infláciou zmenšili developerom očakávané zisky.

Riešenie:
Je vhodné túto doložku ohraničiť, aby v prípade prekročenia určitého čísla inflácie mohol kupujúci odstúpiť od zmluvy.

4. Zmluvné pokuty

Developerské zmluvy zvyknú byť vo významnej miere jednostranné a na úhradu zmluvnej pokuty zaväzujú iba kupujúceho, pričom pre predávajúceho nie sú ustanovené žiadne sankcie.

Riešenie:
Je potrebné znížiť výšku pokút, ktoré je povinný uhradiť kupujúci a zakomponovať do zmluvy pokuty aj pre predávajúceho – napr. v prípade omeškania s uzatvorením kúpnej zmluvy.

5. Dokončenie projektu

Zmluvy sú častokrát naformulované tak, že developer má v úmysle dokončiť stavbu do nejakého dátumu. Ak sa developer s dokončením omešká, tak kupujúci v prípade uvedenej formulácia nemá žiadne právne nároky. Nemôže si uplatniť nárok na náhradu škody ani zmluvnú pokutu, keďže zmluva neobsahuje povinnosť dokončenia, ale len „úmysel“, čo je z právneho hľadiska bezvýznamné.

Riešenie:
Je potrebné takéto vágne formulácie odstrániť a zmeniť ich na povinnosť, aby si kupujúci mohol uplatňovať nárok na náhradu škody, prípadne zmluvnú pokutu.

6. Odchýlka podlahových plôch

V zmluve o budúcej zmluve sa zvykne uvádzať, o koľko percent sa môže developer odchýliť od dohodnutej výmery bytu uvedenej v zmluve a kedy ešte v tejto súvislosti nedochádza k zmene kúpnej ceny a kedy áno. V týchto prípadoch treba byť obozretný, pretože sa môže stať, že ak dôjde k zvýšeniu výmery napr. o 10 %, kupujúci nebude mať finančné prostriedky na uhradenie zvýšenej kúpnej ceny.

Riešenie:
Odporúčame zakomponovať do zmluvy právo odstúpenia v prípade, ak by sa podlahová plocha zmenila o určité percento, ktoré pre kupujúceho už nie je akceptovateľné.

7. Odstúpenie od zmluvy

V zmluvách často absentuje právo kupujúceho odstúpiť od zmluvy v prípade určitých podstatných skutočností – napr. ak by vo vzťahu k nehnuteľnosti prebiehalo súdne, správne, či exekučné konanie, na nehnuteľnosti by viazli ťarchy, ktoré nesúvisia s výstavbou developerského projektu alebo ak by projekt nebol dokončený do určitého dátumu.

Riešenie:
Je potrebné doplniť do zmluvy dôvody, pre ktoré má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy.

Určite sa oplatí dať si skontrolovať zmluvnú dokumentáciu realitným advokátom. Developerské zmluvy sú častokrát formulované náročne, tak, aby laik na prvý pohľad nevidel riziko, ktoré sa s daným ustanovením spája. V Realitnej klinike vieme byť v procese dojednávania zmluvných podmienok nápomocní a dokážeme eliminovať právne riziká, ktoré by kupujúcemu mohli hroziť.