Osem častých chýb
v zmluvách o prevode nehnuteľnosti

27. 08. 2023   |    Doba čítania: 6 minút

O tom, že pri prevode nehnuteľnosti nie je bezpečné spoliehať sa na zmluvu z internetu sa popísalo už veľa. V praxi sa v Realitnej klinike pri oprave a pripomienkovaní prevodových zmlúv stretávame s mnohými nedostatkami, vrátane tých, ktoré na prvý pohľad pôsobia neškodne, ale dokážu neskôr stranám významne znepríjemniť život. Toto je výber tých najčastejších.

1. NEDODRŽANIE ZÁKONNÝCH NÁLEŽITOSTÍ

• Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí obsahovať náležitosti podľa Občianskeho zákonníka, Katastrálneho zákona a ak ide o byt, tak aj podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, inak kataster vkladové konane preruší, prípadne zamietne.
• Najmä bytový zákon kladie viaceré nároky na ustanovenia, ktoré nemusia zmluvným stranám napadnúť (napríklad vyhlásenie, či sa v bytovom dome nachádza kryt civilnej ochrany a pod.)

2. ZLE NASTAVENÝ SPÔSOB ÚHRADY KÚPNEJ CENY

• Úhrada kúpnej ceny je pre obe strany citlivá záležitosť. V Realitnej klinike sa bežne stretávame so situáciou, kedy predávajúci chce svoje peniaze za nehnuteľnosť už pri podpise zmluvy, naopak kupujúci chce zaplatiť až potom, ako bude zapísaný na liste vlastníctva.  Pre objasnenie treba zdôrazniť, že nadobúdanie vlastníctva k nehnuteľnosti je na Slovensku dvojfázový proces:

1. Fáza – je vznik platnej zmluvy (podpis)
2. Fáza – je rozhodnutie štátneho orgánu o povolení zmluvy do katastra (vklad vlastníctva).

Každý spôsob úhrady kúpnej ceny (notárska úschova, banková vinkulácia, platba úverom alebo prevodom priamo na účet) sa vyznačuje určitými špecifikami, ktoré treba zohľadniť a organizačne zosúladiť. Práve toto by nemalo absentovať v zmluve o prevode nehnuteľnosti.

Nesprávnym nastavením sa vážne ohrozia záujmy strán, vrátane kritickej situácie, kedy jedna strana má vlastníctvo k nehnuteľnosti a zároveň aj kúpnu cenu.

• Osobitný pozor treba dať, ak sa kúpna cena uhrádza úverom, kúpna zmluva by mala obsahovať povinnosť predávajúceho uzavrieť záložnú zmluvu s bankou a taktiež sankciu za to, ak táto povinnosť nie je v určenom čase splnená. Doriešiť treba aj to, ak sa úver napriek podpísanej záložne úverovej a záložnej zmluvy kupujúcemu napokon neposkytne.

3. CHÝBA VYHLÁSENIE PREDÁVAJÚCEHO

Zmluva o prevode nehnuteľnosti by mala obsahovať vyhlásenia predávajúceho týkajúce sa nehnuteľnosti, napr. že na nehnuteľnosti neviaznu dlhy, neprebieha žiadne súdne, správne konanie, neexistujú nároky iných na užívanie nehnuteľnosti, napr. nájomná zmluva a pod.).

4. NIE SÚ JASNÉ DÔVODY ODSTÚPENIA OD ZMLUVY

• V zmluve o prevode nehnuteľnosti by určite nemali absentovať podmienky, po splnení ktorých môže predávajúci či kupujúci odstúpiť od zmluvy.  Niekedy v zmluvách absentujú dôležité dôvody, inokedy je zase zmluvná strana oprávnená odstúpiť zo zanedbateľného dôvodu.
• Do zmluvy o prevode nehnuteľnosti v Realitnej klinike odporúčame presne stanoviť ako majú zmluvné strany postupovať po odstúpení od zmluvy (napr. je vhodné do zmluvy zakomponovať do kedy sú strany povinné vydať si plnenia (teda predávajúci kúpnu cenu a kupujúci vrátiť nehnuteľnosť).

5. V ZMLUVE NIE JE ZADEFINOVANÉ:

• ako postupovať v prípade vád, vrátane skrytých nedostatkov nehnuteľnosti – je vhodné dohodnúť, aké nároky mimo zákonných nárokov si môže kupujúci uplatniť,
• dátum alebo podmienky odovzdania nehnuteľnosti – mali by byť organizačne naviazané na vznik vlastníckeho práva,
• kto bude znášať poplatky za jednotlivé úkony – napríklad poplatok za návrh na vklad, odmenu notára za úschovu peňazí a pod.,
• sankcie – napríklad za nezaplatenie kúpnej ceny včas, za neodovzdanie nehnuteľnosti včas, za nedodržanie vyhlásení predávajúceho.

6. NEŠPECIFIKOVANIE TIARCH A OBMEDZENÍ

V zmluve o prevode nehnuteľností by rozhodne nemala chýbať informácia o prípadných vecných bremenách, existujúcich záložných právach, predkupnom práve a pod.

7. NEJASNÉ POSTUPY, KOMUNIKÁCIA A LEHOTY

Veľmi častou chybou v zmluvách o prevode nehnuteľností sú chýbajúce lehoty jednotlivých úkonov (napríklad pre podanie návrhu na vklad, odovzdanie nehnuteľnosti, úhradu kúpnej ceny, odhlásenie trvalého pobytu, zrušenie doručovania do poštovej schránky a pod.).

Rovnako netreba podceniť situáciu, ak kataster vkladové konanie preruší alebo zamietne. Čo v takom prípade? Odpoveď by mala dať kvalitná zmluva o prevode nehnuteľnosti.

A napokon – dobré zmluvy sú výsledkom dobrej komunikácie. Treba dbať na to, aby zmluva obsahovala spôsob komunikácie a doručovanie medzi zmluvnými stranami – na prvý pohľad ide možno o zanedbateľnú časť kúpnej zmluvy, avšak častokrát vzniká napr. problém, či je možno e-mail považovať za spôsob komunikácie predpokladaný zmluvnou.

8. ABSENCIA SALVATÓRSKEJ KLAUZULY

Už samotný latinský názov (salvator = záchranca ) naznačuje, že ide o klauzulu, ktorá je akýmsi záchranným kolesom každej zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Upravuje, čo v prípade, ak sa niektoré ustanovenie zmluvy stane neplatným, nevymáhateľným alebo neúčinným.

Ak potrebujete pomôcť s vypracovaním alebo s pripomienkovaním kúpnej zmluvy, či už ako predávajúci alebo kupujúci, neváhajte sa na nás obrátiť. V Realitnej klinike máme s uvedenými úkonmi právnej služby dlhoročné skúsenosti a pomohli sme už stovkám klientov.