Poznámky a ťarchy na liste vlastníctva

9. 12. 2024   |   Doba čítania: 4 minúty

Poznámky a ťarchy zapísané na iste vlastníctva vedia mať výrazný vplyv pri rozhodovaní o kúpe či predaji nehnuteľnosti. Osobám, ktoré nahliadnu do listu vlastníctva, poskytujú rôzne spektrum informácií o nehnuteľnostiach a ich vlastníkoch. V tomto článku si priblížime niektoré príklady poznámok a tiarch, a taktiež aj to ako ich nájdete zapísané na liste vlastníctva. 

List vlastníctva pozostáva z 3 častí:

1. Časť A – Majetková podstata  
2. Časť B – Vlastníci a iné oprávnené osoby
3. Časť C – Ťarchy

Poznámky sa uvádzajú v časti B a slúžia na vyznačenie skutočnosti týkajúcich sa nehnuteľnosti alebo vlastníka. Nemajú však vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. V zmysle vyhlášky 461/2009 Z. z. sa rozlišujú dva druhy poznámok, a to informatívne a obmedzujúce.

Obmedzujúce poznámky

obmedzujú vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, a teda, ak by na kataster bol doručený napr. návrh na vklad vlastníckeho práva a vlastník by chcel previesť nehnuteľnosť, pričom by na liste vlastníctva bola zapísaná obmedzujúca poznámka, tak kataster by daný prevod nepovolil. K takýmto poznámkam patrí napr. poznámka 

• zapísaná na základe uznesenia súdu o neodkladnom opatrení, ktorým sa vlastníkovi zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou – zapísaná na LV napr. ako: „Poznamenáva sa Uznesenie Okresného súdu Bratislava sp. zn.: 1Cb/111/2021 v spore žalobcu: Jozef Mrkvička, Mrkvičková 5, Bratislava proti žalovanému: Ján Nový, Petržlenová 5, Bratislava o nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým sa žalovanému zakazuje akokoľvek nakladať, najmä previesť, prenajať, zapožičať, zaťažiť záložným právom, vecným bremenom alebo inou ťarchou, vložiť ako vklad do obchodnej spoločnosti, vykonať dražbu alebo akokoľvek inak disponovať so svojim spoluvlastníckym podielom na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v Okrese Bratislava V, obec Bratislava-Petržalka, katastrálne územie Petržalka, ktoré sú zapísané Okresným úradom Bratislava na LV č. 1111 ako parc. reg. „E“ č. 1111 – orná pôda o výmere 1111 m2. P-1111/2021“ 
• o upovedomení o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti – zapísaná na LV napr. ako: „Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti v prospech Jozef Mrkvička, (nar. 01.01.1991) na byt č. 4, 4.p., vchod Petržlenová 2/A, podľa 111EX 000/00 zo dňa 01.02.2021, (súdny exekútor JUDr. Ján Nový), P-1111/2021“
• o zriadení daňového záložného práva –  zapísaná na LV napr. ako: „Poznamenáva sa zriadenie daňového záložného práva v prospech Daňového úradu Bratislava na pozemok registra C KN parc. č. 111 a na stavbu so sup.č. 11 na parc.č. 111, podľa rozhodnutia č. 1111111/2024 zo dňa 01.02.2024, P-1111/2024“
• o tzv. duplicitnom vlastníctve, ktorá hovorí napr. o tom, že k tej istej nehnuteľnosti sú zapísaní rôzni vlastníci na rôznych listoch vlastníctva. Tieto osoby si vedia situáciu vyriešiť spravidla buď dohodu alebo ak sa nedohodnú, tak žalobou o určenie vlastníckeho práva. Na liste vlastníctva je táto poznáva zapísaná napr. ako: „Hodnovernosť údajov katastra nehnuteľností o práve k pozemkom registra ‚C‘ parc. č. 111, podľa ustanovenia §-u 39 ods. 2 katastrálneho zákona bola spochybnená duplicitou vlastníctva na základe listín č. Rozhodnutí o vyvlastnení č. 1111/11-111-výst./Vd a dedičstiev č. D 11/24, – P-111/24“

Informatívne poznámky

informujú o nehnuteľnostiach alebo o právach k nim a priamo neobmedzujú možnosť vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, avšak dávajú potenciálnemu záujemcovi o kúpu na vedomie, že s nehnuteľnosťou sa niečo deje, čo by mohlo mať vplyv neskôr aj na záujemcu.

K takýmto poznámkam patrí napr.:

• poznámka o prebehujúcom súdnom spore napr. o určení vlastníckeho práva – v prípade tejto poznámky vlastník nie je obmedzený pri predaji svojej nehnuteľnosti. Ak kupujúci takúto poznámku uvidí, tak by mal výrazne spozornieť, pretože síce kataster by prevod vlastníckeho práva v prospech kupujúceho povolil, ale v zmysle zákona (§ 228 ods. 2 Civilného sporového poriadku) platí, že výsledok takéhoto súdneho konania sa vzťahuje aj na osobu, ktorá podala návrh na vklad v čase, keď poznámka o spore bola na liste vlastníctva zapísaná. Kupujúci by musel následne rešpektovať výsledok súdneho sporu a určenie osoby, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti a kataster by na základe daného rozhodnutia urobil zápis na liste vlastníctva. Na LV je táto poznámka zapísaná napr. ako: „Poznamenáva sa existencia súdneho konania sp. zn. XY vedeného na Mestskom súde Bratislava IV o určenie vlastníckeho práva, podľa P-111/2024“
• poznámka o začatí vyvlastňovacieho konania  – zapísaná na LV napr. ako: „Oznámenie o začatí vyvlastňovacieho konania a nariadenie ústneho pojednávania č. XYz 11.06.2024 v súlade s § 9 ods. 1 zákona č. 282/2015 Z.z. v spojení s ustanovením § 17a a § 24h zákona č. 135/1961 Z.z. k pozemkom registra C KN parc. č. 111 pre trvalý záber pozemkov potrebných pre účel majetkovoprávneho usporiadania pozemkov zastavaných verejnoprospešnou stavbou XY, P-111/2024“
• oznámenia veriteľa o začatí výkonu záložného práva. Záložné právo je právo, ktorým si veriteľ zabezpečuje pohľadávku. Typicky ide o banku, ktorá poskytuje úver kupujúcemu, aby si kupujúci mohol zafinancovať kúpu nehnuteľnosti. Banka uzavrie s dlžníkom úverovú zmluvu a následne aj záložnú zmluvu. Záložná zmluva slúži banke na to, že ak dlžník úver splácať nebude, tak banka môže svoju pohľadávku na splatenie úveru uspokojiť tak, že nehnuteľnosť predá na dražbe. Poznámkou o začatí výkonu záložného práva sa informuje v koho prospech sa začal výkon záložného práva a akým spôsobom sa vykonáva (napr. dobrovoľnou dražbou, exekučnou dražbou). Túto poznámku môžete na LV nájsť napr. ako: „Oznámenie o začatí výkonu záložného práva k bytu č. 4 na 4.p., vchod Petržlenová 2/A v prospech Všeobecná úverová banka, a. s. IČO: 31320155 formou dobrovoľnej dražby, P-111/2024.“

V časti C sú uvedené ťarchy, pričom tento údaj informuje o tom, že právo vlastníka je obmedzené v prospech inej osoby. Ide napr. o nasledovné situácie: 

• záložné právo v prospech banky alebo inej osoby zapísané na LV napr. ako: „Záložné právo v prospech Všeobecná úverová banka, a. s. IČO: 31320155 na byt č. 4, 4. p., vchod  Petržlenová 2/A, v polyfunkčnom objekte súp. č. 1111 na parc. č. 111/11, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach o veľkosti 111/10000, podľa V1111/2022 povolený dňa 01.02.2022“. Záložné právo oprávňuje záložného veriteľa predať nehnuteľnosť napr. na dražbe, tak ako uvádzame vyššie.  
• exekučné záložné právo –  je tzv. núteným záložným právom. Napr. ak veriteľ disponuje právoplatnými súdnym rozhodnutím, v zmysle ktorého mu dlžník má zaplatiť nejakú peňažnú sumu, tak veriteľ môže podať návrh na zriadenie exekučného záložného práva. Ak dlžník neplní, tak exekútor môže predať nehnuteľnosť na dražbe a uspokojiť tak pohľadávku veriteľa. Na LV môže byť zapísané napr. ako: „Exekučné záložné právo v prospech: Jozef Mrkvička, Mrkvičková 5, Bratislava, na byt č. 4 na 4p. Petržlenová 2/A, podľa exekučného príkazu EX 00/2024 zo dňa 01.02.2024, súd. exekútor – JUDr. Anna Nová“. 
• vecné bremeno môže existovať v prospech určitej osoby alebo v prospech vlastníka nejakej nehnuteľnosti. V prospech konkrétnej osoby (tzv. in personam) je vecné bremeno zriadené najčastejšie vtedy, ak rodičia darujú nehnuteľnosť deťom, ale zároveň chcú, aby v nehnuteľnosti mohli naďalej žiť.  Zriadi sa tak vecné bremeno doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti v prospech rodičov. Na LV je toto vecné bremeno zapísané napr. ako: „Vecné bremeno – spočívajúceho v práve doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti bytu č. 4 na 4.p., vchod Petržlenová 2/A, v prospech Anna Nová, r. Nová (nar. 01.01.1960), podľa V-1111/2019 zo dňa 01.02.2019.“V prospech vlastníka nehnuteľnosti (tzv. in rem) sa vecné bremeno zriaďuje najčastejšie tak, že sa určí, že každý vlastník určitého pozemku má právo prechodu pešo a prejazdu vozidlami cez iný pozemok vo vlastníctve inej osoby. Na LV je toto vecné bremeno zapísané napr. ako: „Právo prechodu a prejazdu motorovými, nemotorovými a inými prostriedkami cez pozemok parc.č. 1111 v prospech vlastníka garáže č.NPG1/-1p., Petržlenová 2/A, podľa V-1111/2019 zo dňa 01.02.2019“