Nájom bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

08. 10. 2024   |   Doba čítania: 4 minúty

Byt možno prenajať buď podľa zákonnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku alebo v zákone o krátkodobom nájme bytu.

Krátkodobý nájom bytu je nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá obsahuje zákonné náležitosti a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac 6 rokov.

NÁJOMNÁ ZMLUVA

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu, pričom doba nájmu môže byť dojednaná maximálne na 2 roky. Na základe dohody možno nájom predĺžiť najviac na ďalšie 2 roky, a to dvakrát.

Zmluva musí obsahovať:

• údaje o zmluvných stranách,
• označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
• určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
• opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
• určenie doby nájmu,
• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.

Prenajímateľ je povinný sa registrovať na daňovom úrade podľa zákona o dani z príjmov. Ak by si prenajímateľ túto povinnosť nesplnil, nebude požívať právne výhody, ktoré mu zákon dáva v otázke výpovede, odstúpenia prenajímateľa a neplatnosti výpovede sa použijú pre prenajímateľa nevýhodnejšie ustanovenia Občianskeho zákonníka.

ZMENA NÁJOMNÉHO A PREVÁDZKOVÝCH NÁKLADOV

Strany sa v nájomnej zmluve môžu dohodnúť aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku, pričom prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

PEŇAŽNÁ ZÁBEZPEKA

Strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. 

Ak prenajímateľ zábezpeku použije na úhradu vyššie uvedených pohľadávok, je nájomca povinný na základe písomnej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky.

ZÁNIK NÁJMU BYTU

Nájom zaniká:

• uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
• písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,
• písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,
• zánikom predmetu nájmu.

VÝPOVEĎ ZMLUVY

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

• nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
• nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
• nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

• sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte
• došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru, 
• mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Výpovedná́ lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená́ výpoveď̌. Výpovedná́ lehota nesmie byť kratšia ako 1 mesiac. V niektorých prípadoch je možné jej skrátenie až na pätnásť dní.

ODSTÚPENIE OD ZMLUVY

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

VYPRATANIE BYTU

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote 5 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok. 

Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nevzniká nájomcovi právo na bytovú náhradu. 

Potrebujete pomôcť s vypracovaním alebo s pripomienkovaním nájomnej zmluvy? Objednajte si u nás bezplatnú konzultáciu.