Prístupová cesta k stavbe

17. 07. 2023   |    Doba čítania: 4 minúty

Vlastníte stavbu, ale nevedie k nej žiadna prístupová cesta? Sused vám nechce dovoliť prechod cez jeho pozemok a vy nemáte inú možnosť ako sa dostať k svojmu domu? V tomto príspevku si bližšie objasníme čo sa dá v takej situácií robiť.

Liečba právneho problému:

1. DOHODA

Najjednoduchšia situácia je, ak sa viete s vlastníkom priľahlého pozemku dohodnúť. Takáto dohoda môže mať viaceré formy:

• Môžete sa dohodnúť na odkúpení časti daného pozemku tak, aby ste mali zabezpečený prístup k stavbe – toto riešenie Vám poskytuje najvyššiu mieru právnej ochrany.
• Ďalší spôsob je zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok – vlastníkom zostane naďalej sused, vy však budete mať oprávnenie prechádzať cez jeho pozemok. Takéto zriadenie vecného bremena vyžaduje písomnú dohodu, ktorá musí mať zákonné náležitosti tak, aby ju príslušný okresný úrad vedel zapísať do katastra nehnuteľností.
• Posledný spôsob je uzatvorenie nájomnej zmluvy na časť pozemku, cez ktorú by ste prechádzali – toto riešenie vám však dáva najmenšie právne záruky, pretože má len dočasný charakter. Žiadnu nájomnú zmluvu totiž nie je možné uzavrieť navždy, a preto ide len o dočasné, nie trvalé riešenie.

2. ZRIADENIE VECNÉHO BREMENA SÚDOM

Ak sa vám nepodarí uzavrieť žiadnu z vyššie uvádzaných dohôd, je možné obrátiť sa na súd a podať žalobu na zriadenie vecného bremena. Takúto žalobu je oprávnený podať iba vlastník stavby. Na to, aby bola táto žaloba úspešná, musia byť splnené tri podmienky:

a) vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku

Priľahlým pozemkom sa v zmysle súdnej praxe rozumie nielen pozemok bezprostredne susediaci so stavbou, ale aj iný pozemok, ktorý je síce vzdialenejší, ale je potrebný na zriadenie cesty a zabezpečenie prístupu k verejnej komunikácii.

b) prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak

Táto podmienka je splnená, ak prístup nemožno zabezpečiť najmä zmluvne alebo ak si vlastník stavby môže zabezpečiť prístup k stavbe z verejnej komunikácie.

V zmysle súdnych rozhodnutí platí, že táto podmienka nie je splnená, ak vlastník priľahlého pozemku, ktorý má slúžiť ako prístupová cesta, ponúkol vlastníkovi stavby, že mu pozemok alebo jeho časť odpredá, alebo že mu zriadi vecné bremeno zmluvou, a to za obvyklú cenu

c) neexistujú okolnosti, ktoré zriadenie práva cesty vylučujú.

Súd vždy porovnáva výhodu, ktorá sa zriadením vecného bremena poskytne vlastníkovi stavby a ujmu, ktorá tým vznikne vlastníkovi priľahlého pozemku. Keďže ide o vážny zásah do práva vlastníka pozemku, súd sa pozerá aj na to, aby bol vlastník pozemku zriadením prístupovej cesty čo najmenej obmedzený. Napr. vlastník stavby nemusí mať zabezpečený prístup k stavbe autom za účelom parkovania, ak by to predstavovalo neprimerané obmedzenie pre vlastníka zaťaženého pozemku.

Náhrada za zriadenie

Podľa súdnej praxe odkazujúc na Listinu základných práv a slobôd platí, že takéto zriadenie vecného bremená práva cesty je možné za náhradu, ktorú musí vlastník stavby uhradiť vlastníkovi zaťaženého pozemku. Náhrada musí byť primeraná ujme, ktorú vlastník pozemku v dôsledku zriadenia práva cesty utrpí.