Rozdelenie rodinného domu na bytové jednotky

22. 07. 2024   |   [rt_reading_time label=“Doba čítania:“ postfix=“minúty“]

Je Váš rodinný dom zbytočne veľký a časť z neho by ste chceli ako byt predať alebo prenajať? Zvažujete investíciu v podobe kúpy rodinného domu, jeho rozdelenia na bytové jednotky a následného predaja jednotlivých bytov? V tomto príspevku si bližšie priblížime, čo všetko budete v danom prípade potrebovať. 

Čo hovorí zákon?

• Rozdeliť rodinný dom je však možné iba vtedy, ak rozdelením vzniknú samostatné veci v právnom zmysle podľa § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré sú spôsobilé byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. 
• Stavebný zákon definuje rodinný dom ako budovu určenú predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. 
• Rodinný dom je teda možné rozdeliť najviac na tri byty, pretože budova s minimálne štyrmi bytmi je označovaná ako bytový dom.

Čo budete potrebovať?

Zmenu stavby je možné uskutočniť buď na základe stavebného povolenia alebo ohlásenia stavebnému úradu. Rozlišovacím kritériom pri rozdelení rodinného domu je hlavne to, či sa zasahuje do nosných konštrukcií stavby, teda takých, ktoré preberajú zaťaženie ostatných konštrukcií a ktoré zabezpečujú stabilitu stavby. Stavebným úradom je obec, ktorej ako stavebník podáte žiadosť o stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebných úprav. Náležitosti ohlásenia, resp. žiadosti o stavebné povolenie, vrátane ich príloh stanovuje vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona.

Vašim cieľom v prípade rozdelenia rodinného domu je bezpochyby to, aby jednotlivé bytové jednotky bolo možné obývať. No to však potrebujete povolenie, ktoré má podobu kolaudačného rozhodnutia. Jednotlivé náležitosti návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia, ako aj požadované prílohy vymedzuje vyhláška v § 17.

Pokiaľ pri rozdelení rodinného domu na byty postačí uskutočniť také stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, môže stavebný úrad prerokovať a povoliť takéto stavebné úpravy v konaní spojenom s konaním o zmene v užívaní stavby. V takomto prípade podáte na stavebný úrad žiadosť, ktorej obsah je v zmysle § 22 vyhlášky obdobný ako pri žiadosti o stavebné povolenie.

Zápis na katastri nehnuteľnosti

Ak máte v pláne jednotlivé bytové jednotky v rodinnom dome samostatne prevádzať, je potrebné, aby boli zapísané na liste vlastníctva. Takýto zápis vykoná katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Na daný okresný úrad podáte návrh na vykonanie záznamu, ku ktorému priložíte buď kolaudačné rozhodnutie alebo rozhodnutie o zmene v užívaní stavby podľa toho, na základe akého rozhodnutia vám stavebný úrad povolil užívať rodinný dom s bytovými jednotkami. Okrem toho, je potrebné dať si vypracovať znalecký posudok, v ktorom znalec vymedzí podiel na spoločných častiach, zariadeniach, príslušenstve domu a pozemku, keďže takýto znalecký posudok tvorí prílohu návrhu.

Na liste vlastníctva v časti A bude v popise stavby uvedené – rodinný dom s dvoma/troma bytovými jednotkami a v časti B budú zapísané jednotlivé byty s uvedením ich čísla, poschodia a inými obvyklými náležitosťami.