Vady na kúpenej nehnuteľnosti – dôvod
na zľavu či odstúpenie
od zmluvy

03. 09. 2023   |    Doba čítania: 4 minúty

Ak sa kupujúci rozhodne kúpiť nehnuteľnosť, očakáva, že stav nehnuteľnosti bude zodpovedať jeho predstavám a samozrejme zaplatenej kúpnej cene. Avšak čo v prípade, ak sa na nehnuteľnosti objaví vada? Za aké vady zodpovedá predávajúci? A aké má kupujúci práva voči predávajúcemu? To všetko Vám objasníme v tomto článku. 

Čo je to vada a za aké vady zodpovedá predávajúci? 

Pod vadou možno rozumieť všetko to, čo znižuje možnosť využitia a upotrebenia veci alebo ju inak znehodnocuje. Občiansky zákonník rozlišuje dva druhy vád, a to zjavné vady a vady dodatočné zistené.

• Zjavné vady sú vady, o ktorých predávajúci vie, a ktoré je obvykle možné zistiť pri prehliadke predávanej veci. Ide napr. o viditeľné plesne, či praskliny na stenách. Občiansky zákonník ustanovuje predávajúcemu informačnú povinnosť, aby kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy upozornil na vady, o ktorých vie.

• Dodatočne zistené vady sú vady, ktoré nie je možné zistiť pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti, ale ide o vady, ktoré vyšli najavo až dodatočne, po kúpe nehnuteľnosti. Predávajúci zodpovedá za tieto vady vtedy, ak vyšli najavo až dodatočne a ak na ne kupujúceho neupozornil. Je potrebné zdôrazniť, že predávajúci nezodpovedá za vady, ktoré vznikli až po uzavretí kúpnej zmluvy, ale len za vady, ktoré už existovali v dobe uzavretia kúpnej zmluvy, avšak prejavili sa až neskôr.

Liečba právneho problému

1. ZĽAVA Z KÚPNEJ CENY

V prípade, ak má nehnuteľnosť dodatočne zistené vady, tak má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu vady. Primeranosť zľavy posudzuje v závislosti od individuálnych okolností súd, pričom zľava sa bude odvíjať najmä od povahy a rozsahu vady, ale aj od zníženia funkčných vlastností veci a estetickej hodnoty, od výšky potrebných opráv, od toho ako vada znižuje a obmedzuje životnosť veci a pod.

2. ODSTÚPENIE OD ZMLUVY

Ak by však išlo o vadu, ktorá by robila vec neupotrebiteľnou, tak kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy. Vada robí vec neupotrebiteľnou vtedy, ak má trvalý neodstrániteľný charakter a pre túto vadu nemožno vec užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. Podľa Najvyššieho súdu ČR je vec neupotrebiteľná aj takom prípade, ak sa síce dá odstrániť, ale náklady na opravu by bolo ekonomicky neúčelné.

Kupujúci má právo na odstúpenie do zmluvy aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Za vlastnosť pozemku sa podľa Najvyššieho súdu ČR považuje aj možnosť realizovať na ňom určitý druh stavby. Ak teda predávajúci ubezpečil kupujúceho, že v zmysle územného plánu je možné na danom pozemku uskutočniť určitý druh stavby a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé, tak má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť musí byť v písomnej forme a musí byť doručené predávajúcemu.

Do akého času musí kupujúci vady uplatniť? 

Kupujúci musí uplatniť u predávajúceho vadu bez zbytočného odkladu, teda ihneď po tom ako vadu zistil, najneskôr však do 24 mesiacov od povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pokiaľ by kupujúci neuplatnil vady u predávajúceho v uvedenej lehote, tak sa následne nemôže domáhať na súde práv zo zodpovednosti za vady, teda zľavy z kúpnej ceny, či odstúpenia od zmluvy, pretože tieto práva zaniknú.

V Realitnej klinike sa stretávame aj so situáciami, keď kupujúci síce uplatní vady u predávajúceho, avšak predávajúci mu nevyhovie, prípadne vôbec neodpovedá. V tomto prípade klientom odporúčame domáhať sa práva zo zodpovednosti za vady na súde, a to v premlčacej lehote 3 rokov odo dňa, keď si ako kupujúci uplatnil vady u predávajúceho.