Zmluvné predkupné právo

25. 03. 2024   |    Doba čítania: 4 minúty

Podstatou zmluvného predkupného práva je, že kupujúci si kupuje nehnuteľnosť s výhradou, že ak sa ju niekedy v budúcnosti rozhodne predať alebo inak scudziť, tak je povinný ju najskôr ponúknuť na predaj predávajúcemu, ktorý mu nehnuteľnosť predal.

Čo hovorí právna teória ?

• Dojednanie o predkupnom práve je vedľajším dojednaním, ktoré možno dohodnúť buď priamo v scudzovacej zmluve (napr. v kúpnej, darovacej, zámennej), alebo neskôr v osobitnom dodatku k tejto zmluve alebo samostatnou zmluvou.
• Dohoda o predkupnom práve týkajúca sa nehnuteľnosti musí mať vždy písomnú formu.
• Dôležité je zdôrazniť, že ak kupujúci nebude chcieť nehnuteľnosť previesť, tak predkupné právo neumožňuje predávajúcemu domáhať sa, aby mu vec bola predaná.
• Zmluvné predkupné právo je potrebné odlíšiť od zákonného predkupného práva, ktoré sa uplatňuje v prípade podielového spoluvlastníctva. Toto predkupné právo vzniká priamo na základe Občianskeho zákonníka a teda žiadnu ďalšiu dohodu nie je potrebné uzatvárať.
• Predkupné právo môže byť dojednané za odplatu alebo bezodplatne.

Obsah predkupného práva

Predkupné právo je možné dojednať ako obligačný vzťah alebo ako vecné právo.

Ak ide o predkupné právo obligačného charakteru, tak práva a povinnosti vznikajú len predávajúcemu a kupujúcemu, pričom smrťou kupujúceho povinnosť z predkupného práva zaniká a neprechádza na dedičov.

Predkupné právo vecnoprávneho charakteru smrťou kupujúceho nezaniká, ale prechádza aj na jeho dedičov ako právnych nástupcov, ktorí, ak sa rozhodnú vec predať, budú rovnako povinní vec najprv ponúknuť predávajúcemu. Zmluva musí byť v tomto prípade písomná a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Predkupné právo s vecnoprávnymi účinkami pôsobí voči všetkým, čo znamená, že má účinky aj voči tretím osobám, ktoré vec nadobudli do vlastníctva od povinnej osoby (teda od kupujúceho). Ak kupujúci nehnuteľnosť scudzí bez toho, aby rešpektoval predkupné právo predávajúceho, tak predávajúci sa môže domáhať, aby mu nadobúdateľ nehnuteľnosť ponúkol na predaj alebo mu zostane predkupné právo zachované.

Výkon predkupného práva

Ak sa kupujúci rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný urobiť predávajúcemu ponuku na kúpu, ktorá musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých kupujúci ponúka nehnuteľnosť na kúpu – najčastejšie výšku kúpnej ceny, dobu splatnosti či spôsob jej zaplatenia a pod. V prípade nehnuteľnosti musí byť táto ponuka písomná.

Ak nie je v zmluve dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí predávajúci zaplatiť požadovanú kúpnu cenu v lehote do dvoch mesiacov po ponuke.

Ak predávajúci ponuku neprijme, či už z dôvodu jeho nečinnosti alebo oznámením o neprijatí ponuky, jeho predkupné právo zanikne a kupujúci môže nehnuteľnosť predať inej osobe za podmienok uvedených v ponuke, prípadne za nevýhodnejších podmienok ako uviedol v ponuke pre predávajúceho.

Potrebujete pomôcť so spísaním dohody o predkupnom práve alebo so zastupovaním v prípade porušenia predkupného práva? Objednajte si u nás konzultáciu.